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Droht in Deutschland eine Immobilienblase?

Droht in Deutschland eine Immobilienblase?
Droht in Deutschland eine Immobilienblase?
Die meisten Menschen haben das Szenario vor dem Beginn der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 durchaus noch im Hinterkopf. Sie blicken mit etwas Sorge auf die Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Doch Analytiker geben noch Entwarnung, denn ein Szenario wie vor dem Zusammenbruch der Lehman Brothers Bank in den USA ist in Deutschland in überschaubarer Zeit trotz einiger Hinweise auf eine mögliche Immobilienblase nicht zu befürchten.

Wann wird von einer Immobilienblase gesprochen?

Der Begriff Immobilienblase wird in Zeiten verwendet, in denen die Bewertungen der Immobilien überdurchschnittlich hoch sind und deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Daraus resultieren überhöhte Beleihungssummen, die von den Banken für die Besicherung von Krediten angesetzt werden. In Deutschland gibt es jedoch die Besonderheit, dass die Beleihungsgrenzen bei der Vergabe von Immobilienkrediten nur eine untergeordnete Rolle spielen. Hierzulande wird den tatsächlich erzielten Einkommen der Bau- und Kaufwilligen die mit Abstand größte Bedeutung beigemessen. Das heißt, die größten Risiken drohen durch einen Einbruch der florierenden Wirtschaft, welcher mit einer drastischen Steigerung der Arbeitslosenzahlen verbunden wäre. Dafür gibt es derzeit jedoch keine deutlichen Anzeichen. Das Gegenteil ist der Fall, denn die meisten Gewerkschaften konnten aufgrund der stabilen Wirtschaftslage gute Tarifabschlüsse erzielen. Damit steigen die Einkommen der Familien und für die Banken gleichzeitig die Wahrscheinlichkeit, dass die Kredite zur Einsparung von Zinsen sogar schneller als geplant zurückgezahlt werden können.

Einkommen können mit Immobilienpreisen trotzdem nicht mithalten

Die durchschnittlichen Einkommen entwickeln sich bei Weitem nicht so schnell wie die aufgerufenen Mieten und Kaufpreise. So lag das Durchschnittseinkommen im Jahr 2010 brutto bundesweit noch bei 27.997 Euro. Bis zum Jahr 2016 stieg es auf 33.396 Euro. Das entspricht einem Plus von knapp zwanzig Prozent. Vielerorts legten die Mieten und Kaufpreise für Immobilien um mehr als das Doppelte zu. Eine der Konsequenzen ist, dass vor allem in den deutschen Metropolen zunehmend kleinere Eigenheime und Eigentumswohnungen gekauft werden. Da es momentan so aussieht, als würde die Preis- und Lohnentwicklung in den nächsten Jahren so anhalten, müssen sich die Bauträger darauf einstellen.

Warum ist Deutschland von einer Immobilienblase noch weit entfernt?

Hier wirken sich vor allem zwei Faktoren aus. Einerseits hatten vor allem die Kaufpreise und Mieten für Immobilien in vielen deutschen Großstädten im Vergleich zu Metropolen in anderen europäischen Ländern noch erheblichen Nachholbedarf. Dieser ist mittlerweile komplett ausgeglichen worden. Andererseits zeigt sich in Deutschland der Trend zum rasanten Anstieg der Immobilienpreise derzeit nur punktuell. Kleinstädte und ländliche Regionen sind davon nicht betroffen. Dadurch reduziert sich das Risiko einer Immobilienblase signifikant, denn vor allem in den ländlichen Bereichen mit schwacher Infrastruktur und einer niedrigen Arbeitsplatzquote werden viele Immobilien deutlich unter dem Preis verkauft, der als Verkehrswert errechnet wird. Dadurch werden Kaufkredite unterhalb der Grenzen notwendig, welche durch den Beleihungswert gesetzt werden. Fazit: Momentan drohen Risiken für eine Immobilienblase ausschließlich von der weiteren Entwicklung der Konjunktur und möglichen Einbrüchen auf dem Arbeitsmarkt. Dass die Arbeitslosenquote sehr plötzlich steigt, ist angesichts des in vielen Branchen herrschenden Fachkräftemangels derzeit unwahrscheinlich. Hier dürften auch die angedachten Änderungen bei den möglichen Einwanderungen von Fachkräften mittelfristig stabilisierend auf den Immobilienmarkt wirken.