Viele Besitzer von Eigentumswohnungen, die als reine Geldanlage gekauft wurden, stehen vor der Frage, wie hoch sie die Preise bei einer Vermietung ansetzen können. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle, aber die größte Bedeutung kommt dem Mietspiegel zu. Wer sich daran orientiert, geht kein Risiko ein, Mieteinnahmen zu verschenken oder wegen Mietwucher verklagt zu werden. Im Mietspiegel sind die Daten erfasst, die der Kalkulation der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde liegen.

Sind die Daten im Mietspiegel wirklich für Eigentumswohnungen geeignet?

Im Mietspiegel werden auch die Unterschiede erfasst, die sich in Deutschland zwischen den einzelnen Städten durch die Differenzen zwischen der Nachfrage und den vorhandenen Angeboten ergeben. Der Grund dafür ist, dass er sich immer auf die Preise in einer konkreten Kommune oder Region bezieht. Leider machen nicht alle deutschen Kommunen von ihrem Recht auf die Erstellung einer solchen Datenbank Gebrauch. Dieses Recht erhielten sie im Rahmen der 1974 vorgenommenen Änderungen im Wohnraumkündigungsschutzgesetz. In den Mietspiegeln werden diverse Kriterien berücksichtigt, die sich direkt auf den Wohnwert der einzelnen Objekte auswirken. Das beginnt bereits bei der Gliederung in verschiedene Wohnlagen. Sie leitet sich aus den im Umfeld der Eigentumswohnung vorhandenen Infrastrukturen sowie der Reduzierung des Wohnwerts beispielsweise durch Straßenlärm oder einen nahegelegenen Flughafen ab. In der Regel wird bei der Wohnlagenbewertung auch berücksichtigt, welche Erholungsmöglichkeiten im Umfeld vorhanden sind.

Welche Daten der Wohnungen fließen noch in den Mietspiegel ein?

Natürlich muss sich die bei der Nutzung von Eigentumswohnungen durch Dritte erhobene Miete auch auf der Grundlage der vorhandenen Ausstattung unterscheiden. Deshalb werden diese Kriterien bei den Mietspiegelbefragungen ebenfalls erfasst. Hier fließen zunehmend auch Kriterien ein, die Auswirkungen auf die Höhe der zu tragenden Betriebskosten haben. Dazu gehören beispielsweise die thermische Isolierung der Außenwände und Fußboden sowie der Fenster und Türen. Außerdem wird die Art der vorhandenen Heizung berücksichtigt. Solche Kriterien finden sich für Wohnungen in Darmstadt seit 2003, für Wohnungen in Bochum seit 2008 und für Immobilien in Berlin seit 2009 im Mietspiegel. Dabei orientieren sich die meisten Städte an den in der Energieeinsparverordnung benannten Standards.

Lässt der Mietspiegel Zuschläge und Abschläge zu?

Der Mietspiegel ist bei der Vermietung von Eigentumswohnungen eine Orientierungshilfe. Er bedeutet trotz der aktuell (Stand September 2017) noch geltenden Mietpreisbremse nicht, dass keine höheren Mieten im Einzelfall verlangt werden dürfen. Grundsätzlich können die Mieten bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das regelt der Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Zuschläge sind auch dann möglich, wenn die Eigentumswohnung über Ausstattungen verfügt, die nicht im Mietspiegel erfasst werden. Ein typischer Fall ist die als Smart Home bezeichnete Technik, welche eine spürbare Steigerung des Nutzerkomforts bewirkt.