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Hausgeld bei Eigentumswohnungen – Was ist wissenswert?

Hausgeld bei Eigentumswohnungen – Was ist wissenswert?
Hausgeld bei Eigentumswohnungen – Was ist wissenswert?

Das für Eigentumswohnungen zu zahlende Hausgeld stellt de facto das Pendant zu den Vorauszahlungen auf die Betriebskosten bei einer Mietwohnung dar. Eine verbindliche gesetzliche Definition des Begriffs findet sich im deutschen Immobilienrecht nicht. Die wichtigste Rechtsgrundlage zur Erhebung eines Hausgelds in Gebäuden mit Eigentumswohnungen stellt der Paragraf 16 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht dar. Dort sagt der Absatz 2, dass sich jeder Wohnungseigentümer an den „Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung“ beteiligen muss.

Was bestimmt beim Hausgeld die Höhe?

Allein schon diese Aussage belegt, dass das Hausgeld für eine Eigentumswohnung immer höher als die Betriebskostenvorauszahlung für eine Mietwohnung ist, denn auf die Mieter dürfen keine Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten umgelegt werden. Sie müssen bei Mietwohnungen in die Kaltmiete einkalkuliert werden. Rechtsgrundlage für die Berechnung der Höhe des zu entrichtenden Hausgelds ist der von der Eigentümergemeinschaft auf der Basis des Paragrafen 28 des Wohneigentumsgesetzes erstellte Wirtschaftsplan.

Er legt auch den zu beachtenden Verteilerschlüssel für die zu bezahlenden Kosten fest und muss mit einer Mehrheit bei der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Das deutsche Recht lässt hier je nach Art der Kosten sowohl die verbrauchsabhängige Umlage, die Umlage anhand der genutzten Fläche, die Anzahl der Wohnungen sowie eine Verteilung nach den Miteigentumsanteilen zu. Ausnahmeregelungen gelten lediglich bei den Heizkosten und den Kosten der Warmwasseraufbereitung. Sie müssen auch beim Hausgeld für Eigentumswohnungen auf der Grundlage der Bestimmungen der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Die Abrechnung muss jährlich erfolgen, wobei sowohl auszahlungspflichtige Überschüsse als auch die Pflicht zu Nachzahlung entstehen können.

Was kann noch im Hausgeld berücksichtigt werden?

Die Kosten für alle notwendigen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen von allen Eigentümern getragen werden. In durchweg allen Eigentümergemeinschaften ist es üblich, dass für größere Reparaturen oder geplante Maßnahmen der Sanierung und Modernisierung Rücklagen gebildet werden. Die Beiträge der einzelnen Wohnungseigentümer können auf der Basis eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung als Aufschlag zum Hausgeld erhoben werden.

Besonderheiten bei gemischt genutzten Objekten

Vielerorts ist es üblich, dass (vor allem bei größeren Plattenbauten) nur die Wohnungen einzelner Aufgänge als Eigentumswohnungen privatisiert werden. Hier ergeben sich Besonderheiten. In den meisten Fällen wird der Verwalter der Aufgänge mit den Mietwohnungen auch gleichzeitig der Verwalter der Eigentumswohnungen und infolgedessen mit der Abrechnung beauftragt. Das ist der Tatsache geschuldet, dass der Verwalter der Mietwohnungen sowohl bei einer Abhängigkeit von der Wohnungszahl als auch den Eigentumsanteilen in der Regel die Mehrheit allein stellt. Dann erfolgt eine gestaffelte Abrechnung, bei welcher in einem ersten Schritt die Kosten auf den Teil mit den Mietwohnungen und den Teil mit den Eigentumswohnungen verteilt werden. Aus den einzelnen Anteilen werden in einem zweiten Schritt die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter und die Hausgeldabrechnungen für die Eigentümer abgeleitet.