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Ratgeber Mietrecht: Welche Rolle spielt der Paragraf 566 BGB?

Ratgeber Mietrecht: Welche Rolle spielt der Paragraf 566 BGB?
Ratgeber Mietrecht: Welche Rolle spielt der Paragraf 566 BGB?

Leider gibt es bei vielen Menschen Vorbehalte bei der Anmietung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen. Sie befürchten, schnell auf die Straße gesetzt zu werden, wenn die Objekte von den Eigentümern veräußert werden. Diese Vorbehalte sind jedoch völlig unbegründet, wie ein Blick auf den Paragrafen 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs beweist. Er trägt zutreffend den Titel „Kauf bricht nicht Miete“. Seine Aussage lautet, dass der Erwerber bei einem Verkauf von vermietetem Wohnraum in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters eintritt. Das Mietverhältnis für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung muss also nach einem Verkauf erst einmal zu den bestehenden Konditionen fortgesetzt werden. Das gilt im Übrigen auch dann, wenn komplette Mehrfamilienhäuser veräußert werden.

Wann darf nach dem Kauf von Häusern und Wohnungen nicht gekündigt werden?

Der neue Besitzer der Eigentumswohnungen und Häuser darf keine Kündigung aussprechen, wenn er schlicht nur eine höhere Miete bei einer Neuvermietung erzielen möchte. Er darf die Mieter auch dann nicht kündigen, wenn er nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses die einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen weiterverkaufen möchte. Auch ist eine Kündigung wegen einer geplanten Sanierung oder Modernisierung des erworbenen Objekts nicht möglich. Sie muss mit den normalen Fristen angekündigt werden. Daraus ergibt sich wegen der damit im Zusammenhang stehenden Mieterhöhung jedoch ein Sonderkündigungsrecht auf Seiten der Mieter. Diese Ausschlüsse resultieren im Umkehrschluss aus den Gründen, welche im Paragrafen 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs als zulässig angegeben werden.

Die Eigenbedarfskündigung ist eine mögliche Ausnahme

Der neue Eigentümer der Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser hat allerdings das Recht, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Hier müssen die Fristen für die ordentliche Kündigung nach dem Paragrafen 573c des Bürgerlichen Gesetzbuchs beachtet werden. Möglich ist die Eigenbedarfskündigung nur dann, wenn der neue Vermieter den Wohnraum für sich selbst, Familienangehörige oder Menschen benötigt, die mit ihm in Haushaltsgemeinschaft leben. Dabei ist wissenswert, dass der Vermieter für diese Form der Kündigung den Eigenbedarf zweifelsfrei nachweisen muss. Hier ist das unter dem Aktenzeichen VIII ZR 159/09 im Januar 2010 vom Bundesgerichtshof gefällte Urteil wichtig, denn es sagt aus, dass auch Neffen und Nichten des Vermieters zu dem Personenkreis gehören, für dessen Versorgung mit Wohnraum eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist.

Bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen gelten besondere Fristen

Werden Mietwohnungen während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert, muss vom Erwerber für die Eigenbedarfskündigung eine grundsätzliche Sperrfrist von drei Jahren beachtet werden. Die Sperrfrist resultiert aus den Bestimmungen des Paragrafen 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Diese Rechtsnorm lässt zu, dass die deutschen Bundesländer die Sperrfristen auf bis zu zehn Jahre verlängern können. Möglich ist das allerdings nur dort, wo bei kürzeren Sperrfristen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaren Mietwohnungen nachweisbar gefährdet wäre.