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Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei Grundstücken?

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei Grundstücken?
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei Grundstücken?

Das Besondere am Bodenrichtwert ist, dass es sich hier nicht um einen theoretisch kalkulierten Wert handelt. Der Bodenrichtwert wird anhand der Daten ermittelt, welche aus tatsächlich erfolgten Verkäufen abgeleitet werden. Die Verkaufsdaten werden bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte gesammelt. Die Bodenrichtwerte müssen mindestens aller zwei Jahre neu ermittelt werden. Das ergibt sich als bundesweite Regelung aus den Paragrafen 193 ff. des Baugesetzbuchs, die sich mit den Aufgaben und Befugnissen der Gutachterausschüsse beschäftigen. Vielerorts sind jedoch kürzere Takte üblich, was sich jeweils aus der Gesetzgebung der einzelnen Bundesländer und Kommunen ableitet.

Was sind Bodenrichtwertzonen?

In größeren Städten wie Berlin, Frankfurt, München oder Hamburg wäre es Unsinn, einen Bodenrichtwert für das gesamte Stadtgebiet auszuweisen. Der Grund dafür sind die gravierenden Unterschiede, die sich anhand der Lage der Grundstücke für Neubauten ergeben. Dabei spielen bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen die Wohnwertmerkmale eine wichtige Rolle. Bei Gewerbeimmobilien ist es in erster Linie das zu erwartende Aufkommen an Laufkundschaft. In beiden Fällen werden bei der Lagebewertung außerdem die vorhandenen Infrastrukturen berücksichtigt. Die Unterschiede bei den Bodenrichtwerten für einzelne Stadtteile können deshalb mehrere Hundert Prozent ausmachen. Deshalb werden größere Kommunen in Bodenrichtwertzonen gegliedert. Die Bodenrichtwertzonen können komplette Stadtteile umfassen, sich aber auch auf wenige Straßen oder einzelne Wohn- oder Gewerbegebiete beziehen. Diese Feingliederung ist vor allem in Stadtteilen mit Mischnutzung und gemischter Bebauung üblich.

Grundstücksbewertung: Bodenrichtwert oder Vergleichswertverfahren?

Sowohl der Bodenrichtwert als auch das Vergleichswertverfahren auf der Basis des Paragrafen 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung basieren auf tatsächlich realisierten Verkaufspreisen. Das Vergleichswertverfahren bezieht allerdings nur Grundstücke für Neubauten mit identischen Eigenschaften ein. Verkaufsdaten von direkt vergleichbaren Baugrundstücken sind jedoch oftmals nicht verfügbar, weshalb der Bodenrichtwert als Hilfsmittel eingesetzt wird. Hier müssen allerdings Zu- und Abschläge vorgenommen werden. Sie beziehen sich beispielsweise auf den vorhandenen Stand der Erschließung oder Grunddienstbarkeiten, welche zu Gunsten anderer Grundstücke im Grundbuch eingetragen wurden. Auch die Bodenbeschaffenheit kann zu Zu- und Abschlägen bei den Bodenrichtwerten führen.

Wo können die Bodenrichtwerte eingesehen werden?

Die Bodenrichtwerte stehen bei den regionalen Bauämtern sowie direkt bei den Gutachterausschüssen zur Einsicht zur Verfügung. In den meisten Kommunen können die Auskünfte dort kostenlos eingeholt werden. Einige Bundesländer und Kommunen haben außerdem bereits Infoportale mit dem Kürzel BORIS eingerichtet. BORIS steht für das Bodenrichtwertinformationssystem, das im Rahmen der Initiative „Deutschland Online“ zu einem bundesweiten Informationsportal ausgebaut werden soll. Bis dahin kann im Portal „Gutachterausschüsse Online“ eine interaktive Karte der gesamten Bundesrepublik Deutschland für den Zugriff auf die Daten der einzelnen Bundesländer genutzt werden.