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Was besagt das Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen in Berlin?

Was besagt das Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen in Berlin?
Was besagt das Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen in Berlin?

Wer in Berlin Eigentumswohnungen kauft, um durch die Vermietung als Ferienwohnung Geld zu verdienen, sollte sich intensiv mit dem sogenannten Zweckentfremdungsverbot-Gesetz der Hauptstadt beschäftigen. Es trat im Mai 2014 in Kraft und sollte dazu beitragen, den in Berlin herrschenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu lindern. Seither wird für die Nutzung bestehender Wohnräume als Ferienwohnung eine besondere Genehmigung des zuständigen Bezirksamts benötigt. Allerdings stellt sich die Frage, ob dieses Gesetz in Teilen gegen das Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland verstößt. Zu dieser Schlussfolgerung kam das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg in den unter dem Aktenzeichen OVG 5 B 14.16 zusammengefassten Verfahren. Diese Frage soll nun das Bundesverfassungsgericht klären. Insbesondere werden hier die Rechte der Eigentümer tangiert, welche im Artikel 14 des Grundgesetzes benannt werden. Er lässt Beschränkungen der Verfügungen über das Eigentum (dazu gehört auch Wohneigentum) nur nach „gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten“ zu.

Was bedeutet der aktuelle Beschluss des Oberverwaltungsgerichts?

Nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz können Bußgelder auch dann verhängt werden, wenn bereits zum Zeitpunkt der Einführung des Gesetzes als Ferienwohnungen genutzte Wohnräume weiterhin als Ferienwohnungen für die temporäre Vermietung angeboten werden. Zahlreiche Betroffene hatten gegen die verhängten Bußgelder geklagt. Die derzeit anhängigen mehr als vierzig Verfahren wurden vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bis zum Vorliegen der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ausgesetzt. Nur wenn dort bestätigt wird, dass das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verfassungskonform ist, kann es auch rückwirkend angewendet werden. Die rückwirkende Anwendung bezieht sich auf den Zeitraum der Übergangsregelung, welche im April 2016 endete. Denjenigen, die keine Erlaubnis beantragt und erhalten haben, drohen Bußgelder bis zu einer Höhe von 100.000 Euro, wenn das Bundesverfassungsgericht die Inhalte des Zweckentfremungsverbot-Gesetzes in Berlin für vollständig verfassungskonform erklärt.

Welche Rolle spielen Ferienwohnungen auf dem Wohnungsmarkt Berlin?

Einen Antrag auf die Genehmigung der Nutzung von Wohnraum als Feriendomizil haben in Berlin im Übergangszeitraum 6.300 Wohnungseigentümer gestellt. Studien zufolge soll jedoch zum Ende der Übergangsregelung rund 14.400 vollständig als Ferienwohnung angebotene Objekte in Berlin gegeben haben. Hinzu kamen rund 9.600 Objekte, die teilweise als Feriendomizil genutzt werden können. Den Besitzern dieser Wohnungen drohen dann keine Bußgelder, wenn der als Ferienunterkunft angebotene Anteil der Wohnfläche weniger als 50 Prozent ausmacht. Wer also nur einzelne Zimmer seiner Eigentumswohnung als Unterkunft für Touristen anbietet, muss sich auch dann keine Sorgen machen, wenn das Bundesverfassungsgericht das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nicht beanstandet. Allerdings muss es sich dabei immer um einen Hauptwohnsitz handeln, welcher als Lebensmittelpunkt genutzt wird. Eine weitere Ausnahme sieht das Gesetz für Home Sharing vor. Dabei handelt es sich um den Tausch der Wohnungen für die Urlaubszeit. Hinzu kommt die Möglichkeit, als Lebensmittelpunkt genutzte Wohnungen einmalig beispielsweise bei einem längeren Urlaub oder einem dienstlich oder durch die Ausbildung bedingten Auslandsaufenthalt als Urlaubsquartier für Dritte zu vermieten.